Os conflitos nas relações com o consumidor do mercado imobiliário têm ganhado considerável destaque nos últimos anos, provocando discussões que impactaram inclusive em manifestações pelo Poder Legislativo, como foi o caso da Lei nº 13.786/2018 (“Lei do Distrato”), que provocou calorosas discussões em âmbito nacional.
Um ponto bastante discutido quando se fala sobre negócios realizados diretamente entre construtoras e compradores é a aplicação da cláusula “ad corpus” nos contratos de compra e venda de imóvel na planta.
De forma bastante sintética, esta cláusula estipula que o preço do imóvel é global e as suas medidas meramente enunciativas, não condicionando o valor de venda.
Considerando que um dos requisitos dos contratos de compra e venda é a descrição minuciosa do bem, há de se ponderar os limites de aplicação da cláusula “ad corpus” de modo a também não desprezar os direitos constitucionais clássicos do consumidor, que asseguram o direito à informação adequada e à oferta minuciosa.
Ao longo da história, o consumidor foi refém das mais diversas práticas comerciais abusivas, como a publicidade e contratos elaborados com vocabulário rebuscado, de difícil compreensão ou ainda com as tão faladas “letras miúdas”.
É certo que a própria legislação prevê certa tolerância quando se trata da diferença da metragem anunciada e da efetivamente encontrada. No entanto, o consumidor foi atraído pela veiculação de informações que caracterizavam o imóvel de determinada maneira, tendo sido convencido a comprá-lo ainda na fase de construção. Isso impõe ao vendedor a obrigação de entregar o bem revestido das qualidades divulgadas e que o identificavam e valorizavam.
Entende-se que a cláusula “ad corpus” nos contratos de compra e venda de imóvel na planta somente estaria cumprindo seu dever, sem prejudicar direitos, se não implicar na verdadeira intenção das partes em adquirir o imóvel com tais características especificamente.
Diferentemente de quando se adquire um imóvel já construído, em que é possível realizar vistoria antes da compra, o consumidor de imóvel na planta cria uma expectativa do que irá receber, somente podendo confirmar suas expectativas tempos depois na entrega das chaves pela construtora.
Caso as características encontradas se desvirtuem das divulgadas e esperadas pelo consumidor, se recomenda a guarda de documentos que poderão ajudá-lo a comprovar as promessas realizadas pelas construtoras vendedoras e que o induziram ao erro.
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REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Planalto. Disponível em: <http://www.planalt
o.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>.
BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Planalto. Disponível em: < http://www.plana
lto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm> .
BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano de. Cláusulas abusivas nos contratos de incorporação imobiliária e o código de defesa do consumidor. Revista dos Tribunais Online: Revista de Direito Imobiliário, v. 49/2000, p.81-110, jul-dez/ 2000. Disponível em: <https://www.revistadostribun
ais.com.br/